Locador e locatário


Raphael Aviz
Revisão por Raphael Aviz
Bacharel em Direito | Advogado

O locador é um indivíduo que possui determinado imóvel e o cede para outra pessoa por meio de um contrato legal de locação. O locatário é o sujeito que aluga o imóvel do locador.

Geralmente, na maioria dos contratos, também é necessário incluir um fiador, que serve como garantia caso o locatário não cumpra com os pagamentos.

LocadorLocatário
Quem éSujeito que cede determinado imóvel ao locatário, por meio de um contrato.Sujeito que aluga determinado imóvel.
FinanceiroO locador recebe a quantia referente ao acordado no contrato.O locatário é responsável pelo pagamento do aluguel, assim como IPTU e outras taxas.
Lei que prevê os deveresArtigo 22 da Lei do Inquilinato.Artigo 23 da Lei do Inquilinato.

Quem é o locador?

É o proprietário, ou representante legal, de um imóvel que cede o direito de uso a outrem, por meio de um contrato de locação.

O locador pode ser representado por mais de uma pessoa, como em caso de imóveis familiares, ou por uma empresa.

Quem é o locatário?

O locatário é o sujeito que irá alugar determinado imóvel ou bem por meio de um contrato de locação. Também pode ser chamado de inquilino ou arrendatário.

Após a locação, o locatário se torna responsável direto pelos pagamentos relativos ao aluguel, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e outras taxas, quando aplicáveis.

O locatário também pode ser representado por mais de uma pessoa ou por uma pessoa jurídica (empresa). Na maioria dos contratos, é requerido que o locatário possua um fiador.

E quem é o fiador?

Fiador é o sujeito, organização ou valor que serve de garantia de pagamento, caso o locatário não cumpra as obrigações financeiras descritas no contrato. O fiador também precisa ser citado no contrato de locação.

Os principais tipos de fiador são:

  • A pessoa física que possui um imóvel registrado em seu nome, colocando o próprio imóvel como garantia de pagamento;
  • Um valor financeiro utilizado como caução, que deve ser depositado para o locador e é devolvido ao fim do contrato, caso não haja problemas com os pagamentos ou com o imóvel;
  • Seguro fiança contratado em uma seguradora ou banco.

Deveres do locador e locatário

Os deveres do locador e do locatário são definidos de acordo com a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, também conhecida como a “Lei do inquilinato”, em seus artigos 22 e 23.

Deveres do locador

Art. 22. O locador é obrigado a:

  • I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
  • II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
  • III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
  • IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
  • V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
  • VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
  • VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
  • VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
  • IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
  • X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
  • Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
    • a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
    • b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
    • c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
    • d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
    • e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
    • f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
    • g) constituição de fundo de reserva.

Deveres do locatário

Art. 23. O locatário é obrigado a:

  • I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
  • II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
  • III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
  • IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
  • V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
  • VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
  • VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
  • VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
  • IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
  • X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
  • XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
  • XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
  • § 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
    • a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
    • b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
    • c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
    • d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
    • e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
    • f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
    • g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
    • h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
    • i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
  • § 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
  • § 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Resumidamente

Locador: indivíduo proprietário de um imóvel que o cede para locação, por meio de um contrato legal.

Locatário: sujeito que aluga determinado imóvel ou bem.

Fiador: pessoa, organização ou bem que serve de garantia em nome do locatário, devendo se responsabilizar pelas despesas caso o locatário não o faça.

Veja também a diferença entre:

Raphael Aviz
Revisão por Raphael Aviz
Bacharel em Direito pela Faculdade do Pará, Advogado e Mestrando em Direito dos Contratos e da Empresa pela Universidade do Minho (Portugal).